[1편] 외국인과 내국인 주택 규제 차이 — 왜 강남 아파트는 외국인에게 더 쉬울까?

• 외국인 아파트 매입, 왜 늘고 있나
• 내국인 vs 외국인 규제 차이
• 현행 법률
• 국세청이 적발한 탈세 패턴
• 왜 문제인가

 

외국인 주택 매입이 급증하는 한국. 내국인보다 규제가 느슨한 이유와 현행 법률, 통계, 문제점을 분석하고 해외 사례와 비교해 봅니다.

 

1. 외국인 아파트 매입, 왜 늘고 있나

국토교통부 자료에 따르면, 외국인의 국내 주택 매입 건수는 2021년 6,142건(1조6천억 원)에서 2024년 9,121건(3조 원)으로 2배 가까이 증가했습니다.
특히 서울 고가 아파트가 집중 매입 대상이며, 강남 3구·용산·마포·성동구가 전체의 40%를 차지했습니다.

“전세가 사라지고 있다”…6·27 대책 이후 대한민국 부동산이 겪는 변화

“전세가 사라지고 있다”…6·27 대책 이후 대한민국 부동산이 겪는 변화

 

2. 내국인 vs 외국인 규제 차이

(1) 내국인

• 취득세 중과: 2주택 이상 보유 시 8~12% 중과세
• 대출 규제: LTV·DTI 등 주택담보대출 한도 제한
• 분양 제한: 청약 자격·전매 제한

(2) 외국인

• 취득세: 기본 1~3% (추가 중과 없음)
• 대출 규제: 일부 은행 내부 지침 외 법적 제한 없음
• 분양 제한: 청약 불가이지만, 기존 주택·고가 아파트 현금 구매 가능

➡ 사실상 현금 부자 외국인은 내국인이 받는 규제를 대부분 피할 수 있습니다.

 

3. 현행 법률

외국인의 부동산 취득은 「외국인토지법」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고만 하면 가능하며, 특별한 제한이 없습니다.
다만, 군사시설 보호구역·문화재 보호구역 등 일부 지역은 취득 허가가 필요합니다.

 

아파트 매매계약 후 시세 급등, 매도인이 계약 해제를 요구한다면?

아파트 매매계약 후 시세 급등, 매도인이 계약 해제를 요구한다면?

 

4. 국세청이 적발한 탈세 패턴

최근 국세청 조사에서 적발된 외국인 49명의 고가 아파트 취득 과정:

• 해외 페이퍼컴퍼니를 통한 소득 은닉 후 자금 반입
• 가상자산·불법 환치기 이용
• 해외 계좌 증여로 증여세 회피
• 고가 아파트 임대소득 미신고

➡ 이런 사례는 현행 제도의 허점을 보여줍니다.

 

5. 왜 문제인가

• 실거주 목적보다 자산 증식 수단으로 악용
• 주택 가격 상승 압력 가중
• 세수 손실 및 불평등 심화