“전세가 사라지고 있다”…6·27 대책 이후 대한민국 부동산이 겪는 변화

• 6·27 부동산 대책이란?
• 1. 전세 대란 아닌 ‘전세 소멸’의 시대
• 2. 전세의 몰락, 그 배경에는 대출 규제가 있다
• 3. 법적·제도적 분석: 정부는 왜 전세를 제한했나?
• 4. 향후 전망: 전세는 사라지고, 월세는 치솟는다
• 5. 우리는 어떻게 준비해야 하나?
• 결론

6·27 부동산 대책이란?

정부는 2025년 6월 27일, 집값 안정과 갭투자 차단을 목표로 ‘6·27 부동산 대책’을 발표했다. 핵심 내용은 ‘소유권 이전 전 전세대출 금지’와 ‘전세퇴거자금 대출 한도 축소’로, 쉽게 말해 새 집을 사려는 사람이 세입자의 보증금을 이용하지 못하도록 막고, 세입자도 전세자금 대출 받기 어려워진 것이다.

이 대책은 발표 직후부터 시장에 빠르게 영향을 미쳤고, 지금 대한민국 부동산은 ‘전세의 월세화’라는 전례 없는 전환기를 겪고 있다.

 

1. 전세 대란 아닌 ‘전세 소멸’의 시대

서울과 수도권 아파트 시장에서 전세 매물이 줄고 있다. 반면 월세 매물은 눈에 띄게 증가하고 있다.

• 서울 아파트 월세 매물
  → 6월 27일: 1만8000건 → 7월 11일: 1만9000건 돌파
• 강남3구(강남·서초·송파)도 예외 없음
  → 강남구 월세 매물 4672건 → 5068건(7월 13일 기준)

대표 사례로, 서초구 ‘메이플자이’는 전용 84㎡ 전세가 15억~20억 수준인데, ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 막히자 전세를 월세로 돌린 물량만 무려 1500가구 이상이다. 이제는 보증금 1억 + 월세 500만 원 수준의 고가 월세가 강남 아파트의 ‘뉴노멀’이 되어가고 있다.

 

2. 전세의 몰락, 그 배경에는 대출 규제가 있다

전세의 핵심 구조는 ‘세입자의 대출 → 집주인의 잔금 마련’이라는 연결고리에 있다. 하지만 6·27 대책은 이 고리를 끊어버렸다.

전세대출 규제 요약:

• 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
  → 신축 분양 아파트에 전세를 끼고 들어가는 ‘갭투자’ 차단
• 전세퇴거자금 대출 한도 축소
  → 1주택자: 최대 1억 원
  → 2주택자 이상: 대출 불가
• 정부는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 전세대출에 적용 검토 중

결국 세입자는 대출로 전세를 얻기 어려워졌고, 집주인은 세입자의 보증금으로 잔금을 치를 수 없게 되자 월세로 전환하는 구조가 된 것이다.

 

3. 법적·제도적 분석: 정부는 왜 전세를 제한했나?

정부는 부동산 시장의 ‘비정상적 자금 흐름’을 차단하겠다는 입장이다. 전세제도가 갭투자(세입자 보증금으로 집을 사는 구조)에 악용되면서 금융리스크 전이, 집값 상승, 세입자 피해로 이어졌기 때문이다. 이번 대책은 사실상 정부가 ‘전세제도 자체의 구조적 문제’를 인정하고 제도 해체에 나선 신호로도 해석된다.
이는 향후 전세→보증금형 월세→순수 월세로 가는 구조 전환의 시작점이 될 수 있다.

4. 향후 전망: 전세는 사라지고, 월세는 치솟는다

전문가들은 ‘전세 소멸’이 가속화될 것으로 보고 있다.

• 전세대출까지 DSR 규제를 받게 되면
  → 전세는 고소득·현금 부자들의 전유물이 될 가능성
• 월세 수요 급증
  → 월세 단가는 계속 올라
  → 특히 고금리 환경에서는 세입자 부담 급증
• 집주인도 고민
  → 전세로 잔금 치르지 못하면 잔금대출 확대 or 매물 급증 가능성

결국, 임차인은 살 집을 찾기 더 어려워지고, 임대인은 잔금 리스크와 공실 리스크를 동시에 떠안는 시장이 된다.

 

5. 우리는 어떻게 준비해야 하나?

• 세입자: 대출 가능 범위를 미리 확인하고, 고정된 월세 지출에 대한 예산 확보 필요
• 집주인: 매매가 어려운 현금 흐름 위주의 임대 전략 검토
• 정부: 전세 퇴출 이후 ‘공공임대 확대’와 ‘월세 세액공제’ 등 보완책 필수
• 시장: 고정금리 체제·대출이자 상승 등 거시경제 흐름에 유의 필요

 

결론

전세가 사라지고 있다.
6·27 대책은 단순한 규제가 아닌 부동산 구조 전환의 시그널이다. 갭투자 차단이라는 긍정 효과도 있겠지만, 동시에 서민·중산층의 주거비용 부담은 더 커질 수 있다. 정부의 제도적 보완책과 시장 참여자의 전략적 대응이 함께 이뤄져야 이 격변기를 ‘위기’가 아닌 ‘전환’으로 만들어낼 수 있다.