1편. 공용공간은 누구의 것인가? — 공동주택 관리법의 기본 원칙

• 아파트 공용부분의 정의
• 전유부분과 공용부분의 법적 구분
• 공동주택관리법 제35조 주요 내용
• 정리

 

 

 

아파트와 같은 공동주택에 살다 보면 “이 공간이 내 집일까, 아니면 다 같이 쓰는 공간일까?”라는 고민이 생기곤 합니다. 복도에 신발장을 두거나, 옥상에 개인 물건을 보관하는 경우, 심지어 현관 앞을 가벽으로 막아 작은 팬트리 공간처럼 사용하는 경우도 흔히 볼 수 있죠. 하지만 법적으로는 이런 행위가 ‘불법건축물’에 해당할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 공용공간과 전유공간의 차이, 그리고 공동주택 관리법의 기본 원칙을 살펴보겠습니다.

🔹 아파트 공용부분의 정의

공용부분은 말 그대로 모든 입주민이 공동으로 사용하는 공간을 의미합니다.
대표적인 예시는 다음과 같습니다.

• 복도, 계단, 엘리베이터 → 모든 세대가 통행을 위해 이용
• 옥상, 지하실, 주차장 → 특정 세대가 아닌 공동 사용 목적
• 관리실, 경비실, 어린이 놀이터 → 관리와 편의를 위한 공용시설

즉, 소유권이 특정 세대에 속하지 않고, 전체 입주민이 함께 사용하는 공간입니다. 따라서 이를 개인의 필요에 따라 점유하거나 구조물을 설치하는 것은 원칙적으로 금지됩니다.

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🔹 전유부분과 공용부분의 법적 구분

공동주택은 크게 두 부분으로 나뉩니다.

1. 전유부분: 각 세대의 집 안, 즉 개인 소유가 가능한 영역 (거실, 방, 주방 등)
2. 공용부분: 입주민 전체가 공동으로 사용하는 영역 (복도, 주차장 등)

이 둘은 등기부등본, 건축물대장 등 공적 장부에서 명확히 구분됩니다. 따라서 복도에 신발장을 설치하거나, 계단 일부를 막아 쓰는 행위는 내 공간을 확장하는 것이 아니라, 공용공간을 무단 점유하는 불법 행위로 간주됩니다.

 

🔹 공동주택관리법 제35조 주요 내용

「공동주택관리법」 제35조는 공용부분 관리의 기본 원칙을 담고 있습니다. 핵심 조항은 다음과 같습니다.

• 입주자는 공용부분을 무단으로 점유하거나 변경할 수 없다.
• 증축, 개축, 대수선 행위는 주택법에 따른 리모델링 절차를 따르지 않으면 불법이다.
• 위반 시 지방자치단체장은 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 형사처벌(1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금)까지 내릴 수 있다.

즉, 아무리 작은 공간이라도 공용부분을 ‘내 것처럼’ 쓰는 것은 엄연한 불법이라는 의미입니다.

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✅ 정리

• 아파트 공용부분은 모든 입주민이 함께 쓰는 공간
• 전유부분(내 집)과 공용부분(다 함께 쓰는 곳)은 법적으로 명확히 구분됨
• 공동주택관리법 제35조에 따라 공용부분을 개인 용도로 사용하는 것은 불법

 

👉 2편에서는 최근 논란이 된 천안 아파트 ‘현관 가벽 설치 사례’를 통해, 왜 이런 행위가 문제가 되는지 구체적으로 다뤄보겠습니다.