셀프 부동산 양도소득세 계산 및 납부 방법

• 양도소득세 계산 방법
• 양도소득세 납부 절차
• 예시 계산 (간단)
• 유의사항

부동산 양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금으로, 다음과 같은 절차에 따라 계산 → 신고 → 납부하게 됩니다. 아래는 부동산 양도소득세의 계산 방법과 납부 절차를 체계적으로 정리한 내용입니다.

1. 양도소득세 계산 방법

① 기본 공식

양도소득세 = [(양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제)] × 세율

② 계산 항목 설명

항목	설  명
양도가액	실제 부동산을 판 금액
취득가액	실제 부동산을 산 금액 (취득세 등 포함)
필요경비	중개수수료, 양도세 신고 수수료, 리모델링 등 자본적 지출
장기보유특별공제	3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 공제 (최대 30~80%)
세율	보유 기간 및 주택 수에 따라 다름 (6~45% 기본, 중과 시 70%까지)

③ 세율 요약

기본세율 (1주택 또는 비사업용 부동산 제외)

과세표 (양도차익)	세율
1,200만 원 이하	6%
1,200만~4,600만 원	15%
4,600만~8,800만 원	24%
8,800만~1억5천만 원	35%
1억5천~3억 원	38%
3억~5억 원	40%
5억 원 초과	45%

 

중과세율 (다주택자 또는 조정지역 내 주택 등)

유형	중과율
조정지역 2주택자	기본세율 + 20%p
조정지역 3주택 이상	기본세율 + 30%p

④ 1세대 1주택 비과세 요건 (※매우 중요)

양도소득세가 면제되는 대표적인 경우입니다.

조건	설명
보유기간	2년 이상 보유 (조정지역은 2년 이상 거주 요건 포함)
주택 수	1세대 1주택이어야 함
실거래가	12억 원 이하 (2023년 기준)
기타	분양권·상가 보유 여부, 일시적 2주택 여부에 따라 달라질 수 있음

2. 양도소득세 납부 절차

① 신고 기한

구분	신고 및 납부 시기
확정신고	양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부
예 : 5월 10일 양도	7월 31일까지 신고·납부

 

※ 양도일은 대금 청산일(잔금일) + 소유권 이전일 중 빠른 날

② 신고 방법

• 홈택스를 통해 전자신고 가능
• 국세청 ARS 전화신고 지원(간단한 경우)
• 세무사에 의뢰하여 신고대행

홈텍스 바로가기

③ 납부 방법

• 인터넷 납부: 홈택스에서 전자납부 가능 (카드, 계좌이체 등)
• 은행 납부: 전자납부번호로 직접 은행 창구에서 납부 가능
• 분할납부 가능: 납부세액이 1천만 원 초과 시 최대 2개월까지 분할 가능

④ 가산세 주의

• 무신고 가산세: 납부세액의 최대 20%
• 과소신고 가산세: 신고는 했으나 잘못 신고한 경우 최대 10~40%

3. 예시 계산 (간단)

항목	금액
양도가액	8억 원
취득가액	4억 원
필요경비	5천만 원
장기보유특별공제	1억 원 (10년 보유 시)
과세표준	2억 5천만 원
적용 세율	35%
양도소득세	약 8,750만 원 (단순 계산 기준)

 

※ 실질 세액은 세부 항목, 공제 및 감면 등에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가 상담 권장

4. 유의사항

• 분양권·오피스텔·상가는 주택 여부에 따라 과세방식이 다릅니다.
• 다주택자의 경우 양도 시기에 따라 중과 여부가 결정되므로 정책 변경사항 확인 필수
• 세무사 상담을 통해 절세 전략(증여 후 양도, 분할양도 등)을 마련하는 것이 효과적입니다.