이재명 정부 1호 부동산 정책 "계약금 날렸는데 구제는?”

• 갑작스러운 금융규제, 위헌인가?
• “계약금만 날렸어요”
• 계약 취소로 인한 계약금 몰수, 소송하면 돌려받을 수 있나?
• 정부의 정책 신뢰성 문제는?
• 결론: 위헌 소지는 낮지만, 정책 결정의 ‘예측 가능성’은 문제다

2025년 6월 28일, 정부가 예고 없이 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 기습적인 정책을 발표하면서 주택 시장이 ‘패닉’ 상태에 빠졌습니다. 거래 현장에선 계약 취소가 속출하고, 계약금 수천만 원을 날린 피해자들도 적지 않다고 합니다.

그렇다면 이런 규제가 위헌 소지는 없을까요?
그리고 계약을 유지할 수 없는 상황에 놓인 사람들은 법적으로 어떤 구제 수단을 기대할 수 있을까요?

1. 갑작스러운 금융규제, 위헌인가?

▷ 헌법 제23조: 재산권 보장

"모든 국민의 재산권은 보장되며, 그 내용과 한계는 법률로 정한다."

갑작스런 대출 제한 조치가 시장 거래를 사실상 차단해 사유재산권의 본질적 내용을 침해한다면 위헌성이 있다는 주장이 가능합니다.
하지만 현실적으로 헌법재판소는 다음과 같은 논리로 ‘합헌’ 판단을 내릴 가능성이 큽니다:

• 공공복리(가계부채 안정, 금융위기 방지 등)를 위한 입법 목적의 정당성 존재
• 대출 한도를 제한하는 방법의 비례성 및 최소침해성 존재
• 예외나 보완 규정 없이 즉시 적용한 것이 과도하더라도 시장의 조정 필요성을 감안한 판단 가능

👉 즉, 위헌 판결 가능성은 낮지만, 제도의 예측가능성과 신뢰보호 원칙 측면에서 비판은 가능합니다.

 

2. “계약금만 날렸어요”

갑자기 바뀐 정책 때문에 계약을 못 지키면 구제받을 수 있을까?

대부분의 경우 부동산 계약서에는 다음과 같은 조항이 들어갑니다:

"잔금 기한까지 정당한 사유 없이 이행하지 못할 경우, 계약금은 몰취(또는 배액 반환)한다."

즉, 매수인이 잔금을 준비하지 못하면 계약금 몰수는 원칙입니다.
그런데, 대출 규제로 인해 잔금을 마련할 수 없는 경우는 ‘정당한 사유’에 해당할 수 있을까요?

▷ 민법상 "불가항력" 또는 "사정변경의 원칙" 적용 가능성

• 불가항력(민법 제390조 단서)
  예기치 못한 정부정책으로 인해 대출이 중단된 경우, 일시적 "불가항력"으로 보아 계약 위반 책임을 감경할 여지가 있습니다.
• 사정변경의 원칙(대법원 2000다30804 판결 등)
  계약 체결 당시 예측하지 못했던 중대한 사정 변경이 발생했고, 그로 인해 계약 이행이 과도하게 곤란해졌다면, 계약 해제나 조건 변경을 요구할 수 있다는 이론입니다.

💡 다만 사정변경의 적용 요건은 매우 엄격하며, 일반적으로는 인정되지 않는 경우가 많습니다.
법원은 “당사자가 계약 체결 시점에서 변화 가능성을 어느 정도 예측했는가”를 중요하게 봅니다.

 

3. 계약 취소로 인한 계약금 몰수, 소송하면 돌려받을 수 있나?

사정변경 또는 과실상계 등을 근거로 계약금 반환 청구 소송을 제기할 수는 있지만, 성공 가능성은 다음에 따라 달라집니다.

요 소	판단 기준
계약 시점	대출 규제 발표 전인지, 후인지
규제 내용	일반적 규제인지, 특정 집단만 영향을 받는 규제인지
매수인의 책임	대출 의존 비율이 높았는지, 계약 체결 시점에서 대출 가능성을 충분히 검토했는지
매도인의 피해 정도	계약 취소로 인한 손해가 있었는지, 계약금이 과도한지

 

계약 체결 직후 곧바로 대출 규제가 발표되어 매수인이 현실적으로 자금을 마련할 수 없는 상태에 놓였고, 진정한 계약 이행 의사를 보였다는 점을 입증할 수 있다면, 일부 계약금 반환의 여지는 열려 있습니다.

4. 정부의 정책 신뢰성 문제는?

이번 규제는 ‘예고 없는 즉시 시행’이라는 점에서 시장의 신뢰보호 원칙을 위반한 것으로 해석될 여지가 있습니다.

• 행정법상 신뢰보호 원칙은 “국민이 행정청의 공적 견해에 합리적으로 신뢰하여 일정한 행위를 했을 경우, 그 신뢰는 보호받아야 한다”는 원칙입니다.
• 하지만 현실에서는, 부동산 정책처럼 공공성·유동성 높은 영역은 신뢰보호보다 공익이 우선되는 경향이 있습니다.

👉 따라서, “정책에 의존해서 계약했는데 왜 나만 피해보냐”는 정서는 충분히 이해되지만, 법적으로 구제받기는 쉽지 않습니다.

결론: 위헌 소지는 낮지만, 정책 결정의 ‘예측 가능성’은 문제다

• 기습적인 주택담보대출 규제는 헌법상 공익 목적 아래 정당화될 여지가 높지만, 시장 참여자의 예측 가능성과 신뢰보호를 고려하지 않은 점은 큰 비판 대상입니다.
• 대출 규제로 인해 계약을 이행할 수 없게 된 경우, 계약금 몰수에 대해 법적 구제를 시도해볼 수는 있으나, 성공 확률은 사례별로 차이가 큽니다.
• 정부는 급격한 금융 규제에 앞서 시장과 국민에 대한 충분한 예고와 유예기간을 두는 방식으로 신뢰를 회복할 필요가 있습니다.