부동산 거래 가계약금을 받을 수 있을까?

• 가계약금의 법적 성질
• 계약 파기 시 가계약금의 효력
• 가계약 체결 시 유의사항
• 마무리

부동산 거래에서 가계약금은 흔히 계약 체결의 의사 표시로 지급되지만, 이 금액이 법적으로 어떤 의미를 가지는지 정확히 알지 못하면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 가계약금은 본계약의 일부일까요? 아니면 단순한 보증금에 불과할까요? 그리고 계약이 파기되었을 때 가계약금은 돌려받을 수 있을까요? 이번 글에서는 가계약금의 법적 성질과 계약 파기 시 발생하는 문제들을 정리해보겠습니다. 

 

1. 가계약금의 법적 성질

가계약금이란?

가계약금은 정식 계약을 체결하기 전에 거래 의사를 확인하는 의미로 지급하는 돈입니다. 하지만 법적으로 계약금(해약금)과 동일한 효력을 갖지는 않습니다.

계약금과 가계약금의 차이

• 계약금(해약금): 본계약이 체결된 상태에서, 당사자가 계약을 해제할 경우 계약금을 포기하거나 배액을 반환해야 하는 법적 효력이 있습니다.
• 가계약금: 본계약 전 지급된 금액이므로, 계약금과 동일한 해약금 기능을 갖는다고 보기 어렵습니다. 따라서 명확한 약정이 없다면 계약이 성사되지 않을 경우 돌려받을 수 있는 것이 원칙입니다.

대법원 판례에서도 "가계약금이 해약금으로 간주되려면 명확한 약정이 있어야 한다"고 판단한 바 있습니다. 즉, 단순히 가계약금을 주고받았다고 해서 계약금과 같은 법적 효과가 발생하는 것은 아니라는 의미입니다.

 

2. 계약 파기 시 가계약금의 효력

① 가계약만 체결된 상태에서 계약이 파기된 경우
가계약 단계에서 계약이 무산되면, 원칙적으로 가계약금은 반환되어야 합니다. 다만, 계약 당사자 간에 ‘가계약금을 포기할 수 있다’거나 ‘배액을 지급해야 한다’는 특별한 약정이 있다면, 그 내용에 따라 처리됩니다.

② 본계약이 체결된 이후 계약이 파기된 경우
본계약이 성립된 후에는 가계약금이 아니라 본계약의 계약금이 법적 효력을 가지게 됩니다. 이 경우 계약금 해제 규정이 적용되며, 계약을 파기하는 쪽에서 계약금을 포기하거나 배액을 반환해야 합니다.

사례) 가계약 해제 시 계약금 기준으로 해약금 산정
A씨는 B씨의 아파트를 10억 원에 매수하기로 하고, 계약금 1억 원 중 일부로 1천만 원을 가계약금으로 지급했습니다. 그러나 B씨가 변심하여 계약을 취소하려 하면서, 가계약금 1천만 원의 배액인 2천만 원을 반환하고 계약을 해제하겠다고 통보했습니다.
하지만 법원은 "이미 계약금이 1억 원으로 정해진 상황에서는 가계약금이 아닌 계약금 전체를 기준으로 해약금을 산정해야 한다"며, B씨가 계약을 해제하려면 계약금 1억 원의 두 배인 2억 원을 반환해야 한다고 판결했습니다.

3. 가계약 체결 시 유의사항

① 계약서에 가계약금의 성격을 명확히 기재
가계약금을 해약금으로 간주하려면, 계약서에 "매수인은 가계약금을 포기하고, 매도인은 가계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있다"는 내용을 명시해야 합니다.

② 본계약 체결 기한과 조건 설정
가계약서를 작성할 때 본계약 체결일, 계약 조건, 가계약금 반환 여부 등을 구체적으로 정해두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

③ 가계약 후 본계약 체결을 거부하면 손해배상 문제 발생 가능
가계약 체결 후 매도인 또는 매수인이 정당한 이유 없이 본계약 체결을 거부하면, 상대방이 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 따라서 신중한 결정이 필요합니다.

 

마무리

가계약금은 본계약 체결 전 거래 의사를 확인하는 단계에서 주고받는 금액이므로, 계약금(해약금)과 동일한 법적 효력을 갖지는 않습니다. 따라서 가계약을 체결할 때는 계약서에 가계약금의 성격과 계약 파기 시 처리 방안을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 또한, 본계약이 체결된 이후에는 가계약금이 아닌 계약금의 법적 효력이 적용되므로, 계약을 진행하는 과정에서 신중한 판단이 필요합니다.

부동산 계약은 금액이 크고 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높으므로, 가계약 단계부터 계약 조건을 꼼꼼히 검토하고 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 거래를 위한 최선의 방법입니다.